商业地产一旦被赋予主题，无异于被赋予了灵魂。这个比喻说出了时下商业地产发展的一个方向，那就是主题化。

　　在以往，商业地产的利益驱动现象在住宅开发商中日益蔓延，导致越来越多地产投资的开发商希望在住宅开发之外寻找到新的奶酪，从住宅到涉水商业物业，经验的缺乏显而易见，所以，商业地产盲目求大，经营项目种类繁多，管理比较混乱。而专业化、主题化的商业市场，尤其是主题性的商业项目，已经在一些地方被证明更受投资者的欢迎，也更适应未来商业地产市场的发展。

　　主题个性化开发成潮流

　　据世邦魏理仕公布的一份2007年北京商业地产市场预期显示，由于去年下半年不少商业地产物业推迟入市，造成了今年商业投资类商业物业集体“赶集”，其总量将可达到255万平方米。其中，单纯优质零售物业供应量达到95万平方米。与此同时，此前供应的商业地产项目也要陆续集中在今年开业运营。由此可见，未来一段时间商业地产的竞争将不可避免。如何在众多的项目中脱颖而出就显得尤为重要。

　　中国商业联合会日前发布的《2006年~2007年中国商业十大热点展望》报告就认为，我国商业地产开发已进入高速发展期面临这种情况，传统的商业地产模式已经难以适应激烈的市场竞争，这就促使新增的商业地产项目必须转型。报告中已经指出，主题化的商业地产已经成为一种潮流。特别是北京市政府不断加大特色商业街区和特色市场发展的力度，促使很多开发商开始向发展特色主题商业转型。

　　记者在采访中了解到，不少商业地产的开发商都存在这种共识，意识到了商业地产应该转型。如果说最近一两年来，商业地产存在过剩、集中的现象，那这种过剩也主要体现在市场格局的相对过剩，比如大型商业项目扎堆这种传统的过剩表象，这种传统商业的过剩而非个性化、特色商业的过剩。事实上，主题化商业地产的市场还存在巨大的空白点。这些开发商普遍认为，商业地产需要走创新之路，也就是要进行主题化、个性化经营。

　　细分主题不代表无个性

　　现在的消费者细分越来越细，购物越来越趋向于专业的购物商圈。所以，根据市场的需求出现了更多的个性化的商业项目。

　　东方国泰商业顾问机构总经理李沐天认为，确实在住宅开发当中，有很多人瞄准消费者的气氛已经不是以往的粗放和无差距市场投放的这种推广方式，而是越来越细化、越来越有差异化的营销来支持目前地产的推广。但是，这种细分并不是盲目跟风。

　　据了解，去年伊始，带有主题的商业地产项目不断在北京生根。比如在南城的北京国际玩具城，富力在南城打造的“富力珠宝饰品城”，还有主题突出的商业街项目如亚奥北商街用1.6万多平方米的面积打造的以辣味美食为主题的“辣街”。显而易见，相比去年推出的主题化已经细分的商业地产项目，这些商业地产主题都十分明确，找到了自己的区域与经营定位，而非宽泛的覆盖。有了自己的特色，找到自己的定位就很容易在众多的对手中突围。李沐天说，市场细分并不代表开发商需要盲目跟从，这样很可能在招商过程中偏离原来的方向，使主题具有不稳定性。这种有了既定目标的开发地产项目在开始就会分析商圈特点，什么样的主题才适合这样的商圈，做到心中有数。

　　业内有关人士告诉记者，商业地产一定要注重个性化的表达，注重体验式的营造，有自己的主题去支撑达到了很好的效果。而个性化、主题化的体验，才能激发消费群体的消费欲望，从而完成商业上的成功。

　　名词解释：

　　主题性商业地产属于物业类型的一种，归属于商业地产，即项目在立项之初即有明确定位，如餐饮地产、通讯地产、家居地产，其明显特点是，专为某一行业量身定做。主题商业地产当中分为两大类，一个是专业性的街区，另外一个是购物中心。专业性商业街区是指经营商品类型或相同和属性相似的商店会集在一起形成的商业街区。第二大类主题购物中心是指只有一个或者两个经营主题的购物中心，是同种类型或同种属性的选购性强的商品集中经营的商业场所。

　　主题商圈催生主题性商业地产

　　一提起木樨园，你肯定会想起那人流攒动的购物场面，这里是全国有名的服装鞋帽批发集散地。一说起大红门，你肯定会想到床上用品与窗帘装饰。这一个个小的商圈都突出了各自的主题，形成初步的主题性商圈。房地产要越来越细分，商业地产也是要越来越细分，因此主题商业地产的开发也就会成为一种趋势，也就是必然的。

　　但追根究底主题化趋势是怎么形成的呢？李沐天谈出了自己的想法，我个人认为，这种趋势的形成源于三个方面，一是消费需求的带动。随着消费者不断增长的消费需求,重要的是不断提高的消费水平，让细分消费市场成为可能，大的主题商圈从而形成，主题商圈带动了更多专业的需求。二是地缘商业发展的必然。人流、消费流的带动是商业运营成功的前提,开发商、经营商在发展特色商业区与升级传统商业区的过程中不断地通过地缘商业实践，逐渐寻找商业物业开发运营与消费者的最佳融合点，通过商业运营的成功实现开发效益的最大化。最后就是开发商推波助澜。主题化的商业地产已经成为一种潮流。商业地产开发商往往对项目赋予一种新的理念，加快推进个性化、特色化、品牌化、主题化的商业地产开发模式的形成，开发商有意识的形成商圈规模地产，从而促成了更多专业化的投资。

　　走出主题化地产的开发误区

　　商业地产的投资比不都是一帆风顺的。“个别开发商的成功让像我这样的开发商热血沸腾，积极投身于主题性商业地产的开发。”某位曾在主题性商业地产开发中差点血本无归的开发商如是说，“但是，我们的主题是模糊的，在没有准确定位的前提下，就圈地盖楼房，可是楼盖完后发现，原来市场需求已近饱和。而且，我们选择的主题商业圈也很重要，大的经营环境经营不善，我们小的商业受到很大的影响。”

　　伟业营销顾问的相关人士说，这就是商业街的一荣俱荣、一损俱损的现象。既然主题商业地产最重要的核心是主题，我们发现一般开发商在做主题的时候，缺乏科学前期市场分析，同时想当然做主题的定位，并没有结合项目的实际情况，很多时候在一些不应该做的主题定位的地方做主题定位。再有就是没有锁定目标消费群的消费模式，既然定位这个主题，定位某一特殊类型的消费者之后，这一类型的消费者他的消费习性是什么，他的需求是什么，如果让他来到商场做消费。这个方面没有作研究，更谈不上对这类消费者去组织他的业态商品的组合。

　　经营风险的规避还需要广泛的调查，精准的定位，完善的筹划、招商和深入的磨合、调整，还要有可行的备选方案，成熟的运营团队，把风险压缩到最低。形成公众的区域性市场，是主题化市场能否取得成功的关键因素。