以“房屋销售均价”来判断房价涨跌幅度极可能误导市场

９月５日，一家市场研究机构通过对上海官方的“网上房地产”楼盘数据进行统计分析，发现７月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降６９％，环比下降３２％，月成交均价环比下降２４％。８月份虽然平均成交价格环比小幅回升，但成交量仍然持续低迷，同比降幅近７０％。这家机构的报告特别指出，“７月成交均价环比下降２４％”是２００５年７月以来上海房价最大环比跌幅，也是近三年新一轮楼市调控以来的最大跌幅。

房价下降，这在当前的上海房地产市场确实正在出现。记者发现，目前不少楼盘为了改善滞销状态，增加资金回笼速度，已从下半年初始羞答答的“明折暗降”，转变成了大规模激烈的价格战。较今年上半年，目前的上海房价确实有了明显下调。但采用主要受供应和成交结构影响的“房屋销售均价”，来判断房价涨跌以及判断涨跌的幅度大小，似乎不妥。

以今年上半年为例：上半年上海豪宅市场的成交经历了一波短期的“逆势放量”，使得上半年上海商品住宅的一周均价不停地大幅波动——先是出现了上海房价“一周均价首次跌破万元”，端午节后，又有上海房价创历史新高，因为“一周均价高达万七”。

所谓的“房屋销售均价”，并不具备反映楼市价格升降的直接意义。本报早在７月８日发表的《成交萎缩令上海均价震荡成常态》一文中已指出：“可以预见，在接下去的半年中，因新房供应不足，成交极度萎缩，上海楼市的周均价剧烈波动将成为一个不值得大惊小怪的常态。”

目前，上海房价下跌已成铁一般的事实，但跌幅究竟多大，还需要从各板块不同时间段的房价进行具体考量。用“月环比”和“周环比”这样不准确的统计数据来衡量房价的涨跌，将可能误导市场。