荷兰国际出手之快，令人始料未及。
仅仅一个月前，荷兰国际集团全球执行董事、亚太区主席金文洛还只是在媒体记者面前表态投资中国房地产的决心。
日历翻到6月中旬，传出荷兰国际集团
控股的北京“丽都水岸”项目即将入市。这是一颗“重磅炸弹”，标志着荷兰国际在中国地产界发展策略的重大转变——参股变为控股并直接开发和进行管理。
这是一个趋势。
据了解，近几年内，包括ING、摩根士丹利、麦格理银行、GIC、RODAMCO、洛克菲勒等大型海外基金都已潜入中国。而有业内人士预测，未来2－3年内，海外基金在中国房地产市场的投资总额将达到20-30亿美元（约165-250亿人民币）。
发力，只是早晚的问题。
频频“试水”
虽然荷兰国际集团一向低调，但记者还是从有关方面获得信息，在即将入市的“丽都水岸”项目的股权结构中，“中国房地产开发基金”占到了八成，处于绝对控股地位。该基金由荷兰国际集团(ING)和北京首创集团在海外共同募集成立。
无独有偶，就在荷兰国际集团潜心掘金中国地产的同时，其他海外机构同样没有放慢步伐，他们正在形成一股强大的“海外基金流”搅动着国内本已不太平静的房地产市场。
记者从北京阳光100有关负责人那里得知，近期，一家美国资金雄厚的基金公司已主动找他们进行了初步的了解。北京城建也坦言，海外基金日前正与他们频频接触，有的已进入最后阶段的讨论。而据ING北京投资公司的知情人士透露，ING还在北京积极寻找新的项目。
其实，先行进入中国的海外基金已经开始紧锣密鼓地投资项目。
今年年初，摩根斯坦利房地产基金与上海复地（集团）股份有限公司合作投资5000万美金打造“复地雅园”。据悉，未来几年，摩根斯坦利在中国计划投资价值9000万美元用于房地产项目。与此同时，新加坡嘉德置地集团也声称，将在未来3至5年内将上海的投资额翻一番。
而过去的2003年更是被业界人士称为“海外基金年”：美国房地产同业公会房地产基金开始了与北京置地的合作，在京城北部开发项目；德意志银行房地产投资基金也锁定北京、上海国内两家房地产企业，在北京的东四环和小汤山附近开发项目；韩国房协房地产基金则与国内三十多个房地产企业接触，在中国房地产业撒下了一张大网。
“根据基强联行的市场研究表明，在接下来的2~3年内，海外基金将更大规模进入中国房地产市场，预计其投资总额将达到20-30亿美元。”基强联行副总裁陈咏东博士说，“像摩根士丹利、麦格理银行、GIC、荷兰ING集团、RODAMCO、洛克菲勒等大型海外基金进入中国还只是最近二三年的事，市场占有率或者拥有率都非常小，没有真正的发挥。所以在未来几年会有更多的机会让国际基金参与这个市场。”
机会潜藏风险
地产就是金融——对于资金密集型的房地产业来说，这好像是不变的真理。
“如今，股市并不青睐地产股，民间募集的资金更是杯水车薪，而市场化的房地产金融产品几乎为零。最终，地产商将募资大头全部押在银行房贷上。”荷兰国际房地产中国公司董事、ING北京投资有限公司执行董事胡旭成认为，“央行从银行信贷入手整顿房地产市场，就如同抓住了蛇的七寸，对负债率过高的房地产企业，一旦资金链断裂，能否生存就成了问题。”
与房企资金的紧缩形成鲜明对比的是，中国房地产业还在蓬勃发展，高回报率也成为其他行业可望而不可及的数字。
“从1998年以来，中国的房地产业每年都在以平均22％的速度增长，2003年更是达到了32.5％的增速。”陈咏东说，“而就回报率来说，在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6．7％，日本、新加坡为4％，而在上海、北京等地，基金投资的年净收益率可高达20％～50％。”
一面是迅猛的发展速度，一面是资金的极度匮乏。海外基金的商机得以在资金的需求与紧缺之间来回穿梭。
“近年来以美国为代表的西方国家经济不景气，相比较之下，中国地产蓬勃发展的现状和高回报率确实令海外投资者为之心动。”陈咏东分析指出，上海和北京两大城市将成为海外基金投资者近几年的投资热点。
虽然海外有实力的房地产基金对中国市场充满浓厚的兴趣，但他们普遍认为，现阶段要在中国开展基金业务和房地产证券化业务，国内的产业政策连续性、外汇管理体制、税收政策等各方面还存在着相当多的不确定因素，因而有一定的风险。
“海外投资者要面临许多风险因素，其中最主要的是资金变现、出境问题。基金的流动性很大，周期较短，通常是3-5年，不活跃的二级市场是无法满足基金回报及退出需求的。”首创集团总经理刘晓光认为，投资风险取决于资本的回报需求，主要要考虑到具体的市场参数、经济的多变性、政局的稳定性、外汇波动与资本返还。而中国的市场环境与海外有很多不同，因此在中西方的交流方面还有很多值得沟通的地方。
分析人士认为，央行的房贷新政，从表面上看，确实意味着海外地产基金已走到前台。然而，在未来2-3年，西方资本不会成为国内地产投资的生力军。由于中国市场尚未做好充分的准备，他们只会做一些试探性的投资。一些已进入的基金可能会扩大投资，为其他资金进入中国打造一个好平台，以此在短期内招募尽可能多的参与者。所以，海外投资者将以低风险的原则积累经验，准备好迎接日趋成熟的市场机会。
本土基金蠢蠢欲动
“远水解不了近渴。中国房地产开发的金融水源最主要的还是在国内。在银行一再紧缩银根的情况下，以巨额社会闲散基金为代表的更为广泛的资金募集方式，才是国内房地产发展更可靠的资金源泉。”刘晓光一再呼吁，“要建立起我们自己的、中国式的、完全规范化的房地产基金。”
首创是基金的先行者。据了解，12年前，首创就与ING成立了北京基金，开始投资消费品，如啤酒、玩具、童车等，后来投资电力、中药、通讯，现在又回到地产、高速公路。
“这些基金是上市基金，通过它们我们积累了很多经验，然而我们一直着力于做一只中国的产业基金。”刘晓光指出，国内一直没有出台基金法，首创不得不用“三步走”的方式在中国自己的房地产基金之路上渐行渐近。
“我们分三步走，做三件事情。一件事情是我们跟ＩＮＧ做了直接投资的基金，在海外发起、上市，这个已经运行了，开始的目标是２亿美元，接着是６亿美元、１０亿美元，ＩＮＧ作为主要投资者，还有一些其他的战略投资者。第二件，我们正在研究建立第二个基金，专门用于收购北京最优质物业的基金，这个基金当然还有它的要求，我们想也是在海外发起，在基金管理人中我们占主要的地位，同时我们提供最好的项目原体，比如净资产回报6％～7％，有长远的发展潜力，开始的时候我们想先规模小一点约3亿美元，然后6亿美元、8亿美元一直做下去。第三件就是准备建立中国式的、完全规范化的自己的基金。在现在没有法律保护的情况下，我们打算用有限责任公司先做，2家到50家企业共同发起一个巨型的投资公司。”
据称，这个巨型的基金基本规模在200亿元人民币，主要为内地发展商提供融资渠道，理想规模在400亿元。
刘晓光也坦言，做基金有两难，一难是发起难，谁会信任你？谁愿意跟着你做？第二难是基金回报难。一个基金如果没有回报就完了。而首创的做法是：“首先我们寻找最优质的发起人，一般是我们这个圈子里的人，我们肯定找我们最熟悉的伙伴，或者是志同道合的，有相同理念，最重要的是他有业绩，关键是参与的时候会提供几十亿的项目，我们的基金募集满了以后再增加，这样参与者绝对会有积极性。这样就解决了两难，发起难、回报难都解决了，让你愿意参加发起人，让你能够预见未来的项目回报和资金回报。”
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