日前，在广东佛山举行的“中国国际房地产与建材供需采购交易会”上，面对众多与会的房地产发展商、建材装饰企业代表，中房协副会长、秘书长顾云昌就地产局势展开论述。
中国的房地产有两个最明显的特点，一是政府主导型的，中国的房地产政府主导最明显，比如说土地供应，金融货币、融资是政府主导，而且我们的银行是政府主导的，决定了我们房地产市场政府的主导性，我们现在房地产市场这么热，除了由于我们房改政策的推动外，还有就是拆迁。全国的统计数字显示，全国的房地产需求有三分之一是拆迁带动的，有的城市50%是拆迁，有的甚至是60%、70%是城市改造带动的。所以房地产是政府主导的。二是地区的差异性。房地产市场在各个城市表现是不同的。不像汽车、家电市场，降价统一降价，不能统一控制。宏观调控对房地产行业的影响是重大的。宏观调控发生任何变化都会影响房地产市场和运营的变化。
当前的房地产市场有两句话，第一是科学发展观，整个社会的发展要符合科学的发展。第二是固定资产投资过热。两者之间有什么关系，我们现在的固定资产投资过快、过热与科学发展观是矛盾的。在这样的情况下如何看待房地产固定资产投资过快，房地产又是固定资产投资的主要部分，房地产占固定资产投资的80%。
科学地指导房地产的发展，针对当前市场的情况和这几年的讨论，我认为中国的房地产市场有两句话要实施，或者说是要盼望的，或者是要做的。
第一是持续、健康地发展。我们如何保持市场健康发展，有一个判断，现在的市场从总体结构、供求结构和房价来看，总的来看是持续、健康地发展。不存在主体过热的问题，由于当前的宏观经济形势，与二、三年前不同，现在政府不希望我们投资过快。在这种情况下，提出了要适度降低增速，使我们的房地产业平稳发展，这是从宏观调控和全局要求我们房地产这样做。总的来说我们是持续、健康发展，从全局来看要求我们适度降低发展速度。
这是我们宏观经济面临的形势，我们还要看到中国房地产业已经是中国经济的支柱产业。我们的房地产业的发展与支柱产业部相配。我们的产业要更加健康，存在一个规范的问题。
从去年开始，土地的规范、房地产融资的规范，已经明明白白在我们行业开始实施。当前面临的形势，我认为是两化。第一是紧缩化，整个宏观经济要求我们紧缩。第二是规范化，这两化同时在进行。我们感觉到国家又在打压房地产。
中国的房地产有很大的发展机遇但是要面对挑战。我们面临一个重要的发展关头，中国房地产业正在过大关。什么是房地产的大关？我认为是规范的大关，宏观调控规范的大关。作为一个支柱产业，健康作为它的立足之本，使我们的行业、市场更加规范，必须要过这一关。土地不能不公开、不公正、融资不能只靠银行，银行之间也是暗箱操作。土地出让也是暗箱操作。必须要公开、公正。从土地和融资两个渠道规范，使我们的行业做大，真正担当起支柱产业。我们要从积极的角度来看待当前面对的问题。
大家都希望宽松的环境，这是市场和经济发展的规律，我们必须适应。我们房地产市场现在面临两大问题。第一是如何进一步调整我们的产品结构和市场结构。我们的产品目前还不能更好地面对更多的消费者，特别是一些大城市，中低地位，满足中等家庭的产品不够，有供不应求的现象。市场上我们的二手房、租赁房还没有很好的发展和规范。这个问题随着时间的推移，政策的门槛降低、中介机构的努力会做好。
在宏观调控下，我们房地产的需求要有节奏地释放。宏观调控要求我们房地产要适度降低速度，我们现在有30%的增长速度，这个速度是有旺盛的需求支撑的。现在国家提出，当前整个的煤、电需求紧张与我们房地产发展快有关。发展快是需求决定的。
我们要降低土地的供应量，就会造成供不应求，就会造成价格的上涨和房价的上涨。1-6月房价是6.8%，7-12月份是10.7%。这是不是一种信号？整个增长速度放慢，是国家的宏观要求，但是必须要建立在需求减速的情况下。所以我们要寻找我们的需求方面是否有不合理的需求，是否有不理性的需求。
我们整个房地产的需求是3＋1＋1。3是讲住房的三个方面的消费需求。第一是主动的消费需求，我们老百姓为了改善住房环境，主动需求。第二是被动，拆迁和改造，他们不得不购买房屋，这种需求占了总量的三分之一，有的占了60%。第三种是投资需求，有些地方的投资需求已经超过了20%。除了住宅需求外还有商铺和写字楼的需求。我认为这就是3＋1＋1。我们要分析哪些需求不能打压，要扶持。例如主动需求和农民进城需求。老百姓和农民进城的需求是正确的需求，要扶持，是拉动经济的。有一些被动的需求，例如说拆迁，二手房价格上涨，拆迁在今年1-4月拆迁增长了三分之一，拆迁纠纷不断，这些方面政府应该考虑，放慢需求，对整个宏观调控是有利的。
投资性需求，我认为应该一分为二看待。在一定情况下起了一定的作用。在房地产房价涨得比较快的时候，要高度关注，长三角已经开始限制投资需求的增长，防止泡沫的增长。另一方面是商铺的需求，我们应该更加理性，区别一些地方的物业，中央提出了大型购物中心和政府的办公大楼，应该从实事求是出发。所以我们房地产业要持续、健康发展要符合国家的政策，我们要控制限制、不合理和非理性的需求。使我们房地产增长仍然保持比较好的发展势头上。保持市场的平稳快速发展，又要符合宏观调控的发展。这是我们面临的重要问题。
还有一种是市场表现供不应求，价格上涨，实际上里面有很多的楼盘不是在消费者手里，而是在炒家手里，如果这些成分多了，就会产生泡沫。如果出现了房屋购买者和需求者，在交易房屋时，楼市发生变化，就会出现供大与求，严重的时候就会出现泡沫。在这种情况下我们提出两点：
一、房价要稳步上升。指望房屋价格下调，从长远来看是不可能的。20年来房价一直在上涨，但房屋价格不应涨的太快，否则也是不正常的。房价是否上涨与政府的调控与土地的供应量与需求是否相配有关。这在考验我们的政府，主导是在政府手里。
二、房价稳步上升，融资多种渠道。过去拿地是第一的，现在融资是第一的。融资要透明，融资是金融改革和房地产改革共同努力的结果。在中国房地产市场融资的主渠道长时间还是银行。
我们支柱产业前进看好，市场发展有曲有折。我们要应对各种情况，作为房地产准确的市场定位和楼盘品位的提升，应该作为我们重要的任务。这样我们才可以任凭风浪起，稳坐钓鱼台。
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