房企对银行：

恋

⊙特约记者 陈歆

别看股市IPO和再融资火热，事实上，火热的资本市场只是大企业的乐园，对于大部分房地产企业，真正让它们安心的还是银行信贷。尤其是一边央行几番上调准备金率、几番加息，另一边大型上市公司对小企业虎视眈眈，前途“悬于信贷一线”的中小型房企，境地越是孤立无援，对信贷的依赖感就变得更为明显。

“房地产企业50%以上的资金来源于银行信贷。”中国人民银行研究局副局长张涛在今年3月举行的中国房地产发展年会上就已一针见血地指出现状。虽然资本市场上房地产股权融资和债权融资近年愈加活跃，2006年资金总计达到300亿元，但这300亿元与2006年房贷余额3万亿元的水平相比，却是小巫见大巫。

中国当前5万余家房地产公司中大多是小企业，房地产企业负债经营的情况比较严重。1997年到2003年房地产开发企业平均负债率是75%，2004年以后略有降低，但仍然很高。而2007年前三季度，主要金融机构投向房地产业的中长期贷款占比分别为15%，尽管比2006年同期下降了5.2个百分点，但房地产业发展对银行的倚重依然明显。

“2007房地产蓝皮书”曾显示，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。“在各个环节，开发商都可能遇到资金周转不灵的情况，有的只能卖掉自己。”一位开发商项目经理向记者表示。而更多的例子则是资金上无以为继的小型房企靠卖项目或者引进战略投资者来自保。

对于规模有限的房企，它们往往只拥有一到两块地皮，却没有多少开发资金。虽然现实中已经建立了银行信贷、股权、信托等多种融资体系，但是房地产企业的融资渠道仍然主要依靠银行贷款。但小企业却依然投路无门——私募资金和资产证券化尚未“阳光化”，房地产信托也受到了严格管制，所有这些都非常不利于未上市的房企，有些只能眼睁睁地看着自己的开发项目被地区房地产龙头企业所鲸吞，因为后者都渴望着一夜之间跻身房地产大鳄之列。

所以说，更多的企业都是将希望寄托在了银行信贷上。但是，因中央政府对房地产市场的宏观调控及货币政策的步步紧缩，中小型房企对银行信贷再依恋，也要想办法割舍这种情感，否则，无法自拔的结果只能让企业陷入更加被动的境地。

个人对银行：

选

⊙本报记者 唐文祺

随着房贷新政这根“大棒”在9月底终于落下，在10月收紧房贷已成定局的上海，新政效应初步体现。不过，在新政所造成的观望局面中，对一些购房者来说还是留有选择余地。

在央行上海总部发布的报告中，10月上海中资商业银行人民币个人住房贷款比9月增速放缓。数据显示，10月上海中资商业银行新增人民币个人消费贷款54.6亿元，比9月少增18.4亿元；其中个人住房贷款增加49.8亿元，环比少增11.5亿元，同时较第三季度个人住房贷款月均增量少增14亿元。

“现在银行这边审查得很严格。”一位上海中介负责人告诉记者。他手上有笔单子，刚刚被银行退了回来，“以前这种单子通常早就通过了。”在北京，银行逐渐收紧银根的意图也开始明显起来。据伟家安捷房屋贷款担保公司企划经理殷丽娟介绍，近期银行对一些非交易类融资产品的审核更为谨慎、严查，更有甚者，如借款人贷款申请用途不明的，银行干脆停止发放这类非交易类融资贷款。

有购房者坦率地向记者表示，银行收紧银根的措施对于市场信心有影响。“我认为这是房价下调之前的信号。”对于刚刚从股市中套现的王先生来说，这意味着试图购买第二套住房的计划要搁浅一段时间。“虽然银行的限制标准已经明确，只要结清借款，还是可以算作第一套住房贷款，但毕竟这一来会增加压力。”他表示，如果内资银行无法通过申批或提高门槛，他会考虑选择外资银行。

而对于毋需采用贷款的购房者来说，银行新举措所造成的影响并不大。据相关统计显示，11月上旬上海中高档住宅二手房的成交额几乎是10月同期成交额的3倍多，与10月下旬相比，也有约10%左右的上浮。“由于银行收紧房贷，一次性付款购房的比例有所增加。加上中高档住宅的购买者大多资金雄厚，考虑到加息等因素，采用一次性全额付款的越来越多。”信义房产相关人士表示。另据合富置业提供的相关数据，基于银行利率的上升，促使大多客户首选降低贷款成数来降低还款压力。