上周六，首次“楚天家园购房课堂”在光谷的万科城市花园成功开讲！“楚天家园购房课堂”由《楚天都市报·家园》、《楚天金报·家园》房地产专刊与武汉市有关行业主管部门合作开办，目的是向广大市民介绍传播房地产专业知识、为购房者提供有效的置业指南。首期购房课堂邀请到武汉市城市综合开发管理办公室项目管理处严宽处长为大家“传道授业解惑”，严宽处长的精彩讲授博得了现场读者的尊重和喝彩，读者纷纷上前做进一步的详细了解。因此，本报也将严宽处长的精彩“讲义”摘录了一部分，以飨读者。
第一章：解析目前武汉市房地产形势
5月13日，武汉市城市综合开发管理办公室发布四道紧急通知，也就是前段时间的江城四道“禁炒令”。开发办为什么会在这个时期出台“禁炒令”？禁令又对武汉市的房地产市场到底形成了怎样的影响？购房课堂上，严宽处长首先即对此问题进行答疑解惑。前段时间，武汉市的房价呈明显上涨趋势，并且上涨幅度较大，据分析，这其中不乏购房者的人为炒作和销售人员的炒作原因，例如认购排号行为就含有大量炒作因素。武汉市的消费者有跟风的习惯，买菜买房都是一样的，看房价涨了、大家都在买了，也不管自己是否真正需要，一哄而上都来买了，消费行为很不理性。开发商也是一样，盲目开发，前两年看大户型好销，武汉市的房子一夜之间就都做成了大户型，最近看小户型好销又都处处都是小户型了，开发行为不理性。这两种不理性的行为，超前挖掘了消费者需求，造成了供应无差别的一致性，也堵塞了以后正常的涨价空间。这对房地产市场的正常发展是十分不利的，禁炒令的目的即是打击这两样炒作，杜绝违法行为，引导理性开发和消费，促进市场良性健康的发展。禁炒令又对武汉市房地产业造成了什么样的影响呢？据调查，只有3%的开发商有较大的影响，一些好的房子仍然是供不应求，升值空间巨大。为什么呢？因为禁炒令限制的只是不符合市场规律的开发行为和开发企业，而绝大部分的企业都很守法，只有少数企业存在这样那样的问题。现在一些卖不动的房子，大多是因为这些房子多是十年之前根据当时的市场需求设计的，当时正是福利房的抢房时期，户型大、价格高、开发速度慢，慢慢就落后于市场，所以有较大影响。这部分肯定不是由文件造成的，第二个原因是，最近国务院对钢材、水泥、房地产等行业的信贷进行压缩，这也对部分实力不强的企业造成了影响。通过“禁炒令”等政策的治理整顿，一些不健康的因素基本上被铲除了，销售行为显得比较规范，消费者清醒理性了，开发企业的思路也理性明白了，房地产市场走上了正常的发展道路。总的来说，禁令对武汉市的房地产市场没有造成大的影响。
以后武汉市房地产业的发展取决于需求，取决于开发企业在项目开发中如何规划、真正以人为本，提供面向中低工薪阶层所需要的房型，主要是中薪阶层的需求。低薪阶层的需求主要由经济适用房来满足，高薪阶层有别墅、豪宅可以选择，中薪阶层的需求则是主要的需求。具体来说，面积上不超过140平方米，以120平方米左右比较适当，户型、功能上要充分利用空间。所以，现在销售对路的楼房还在卖，而且卖得还很好，地段、设计不好的一些就怎么也卖不出去。因为创意本身就是有价值的。
第二章：买房需要注意什么问题
买房子最关键的就在于“看”，要多看、会看。首先要看楼盘的预售许可证。没有预售许可证而进行销售的行为是不合法的、不许可的。所以消费者要看清楚预售许可证上的项目名称、地址、开发公司、要求、用途、许可证起止时间等，一项项都弄清楚，如果弄不清楚或者怀疑是假证，把看到的许可证号报给开发办，由开发办证实告知真伪。
第二要看沙盘和模具。一期、二期等的规划，建筑用地、绿化地等等，开发商通常都会清楚地加以标示，消费者可从沙盘上了解所选房的楼栋情况、周边环境等，做到心中有数。
第三就是看价格。看该楼盘价格是否合理，看自己能否接受，在自己能够接受的合理范围内再做选择和决定。
最后就要看现场。最清晰的了解应该是从现场了解到的，消费者可以实地考察建筑材料、房型、环境、交通等，亲身体验一下。
看完后就要签合同，商品房买卖合同、预售合同、业主临时公约、物业管理协议等等，建议签完合同要留有备份，并对照看看是否有所变动，以免不良开发商从中“玩巧”，更改内容。
第三章：签合同时要注意的部分问题
1、消费者要按照合同按时付款，否则请提前与开发商进行书面联系，不然即属违反合同行为。
2、消费者的联络地址发生变更，要及时联系开发商，并进行书面告知，以便开发商及时有效地传达相关信息。
3、办理房产证时考虑好所填写的名字，因为改签合同名需另外付款。从教育子女角度考虑，不主张填写未成年子女名称。
4、明确买受人与出卖人的权利。如明确一楼花园的使用权限，权限不同价格不同。
5、在新合同法里，凡是留有空白的地方，都可以由双方当事人自愿选择并进行约定，消费者可尽量按照自己意愿填写。
6、新合同法里有一些有条件的选择，如第九条交房期限及条件，消费者应选择第一种交房条件，即商品房已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续，后两项现已取消。
楚天都市报
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