外资公司仍看好未来发展前景

写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，其中甲级写字楼的发展无疑更能体现一个城市写字楼的最高发展水平，而且，通过甲级写字楼的发展数据，可以参与到全球和地区的比较。

据了解，目前武汉现有甲级写字楼8座，主要集中在武汉金融一条街之称的建设大道沿线。甲级写字楼存量约59万平方米，租金在58元/月/平方米左右，入住率在过去一年仅仅提升了两个百分点，达到80％左右，但近两年，武汉甲级写字楼市场没有增加，使得存量项目发展状况稍有好转，但当前租金水平大大落后于成都、西安等同类城市。

“过去两年，武汉甲级写字楼新增项目为零”。这是记者从戴德梁行一份研究中获得的最新统计，在这份同时包括住宅市场、写字楼市场、商业市场的综合研究报告中，关于写字楼市场的研究结论多少让我们意识到，虽然武汉这几年的房地产市场发展非常迅速，但是主要体现在住宅市场，而真正体现城市经济发展实力和吸引外来资本的商业地产，尤其是写字楼市场，仍然处于起步阶段，即使与同类城市相比，也还有一定差距。

从销售来说，武汉甲级写字楼的销售主要是重新包装的存量写字楼为主，价格平均在7000元/平方米，与同地段高档住宅价格相似，而这种现象，在武汉非常普遍，也说明，无论是租赁还是销售，武汉的甲级写字楼市场表现都差强人意。

市场发展差强人意

租金水平和入住率是体现写字楼租赁状况进而反映地区写字楼发展水平的重要参数，武汉市场情况如何？

“总的来说，去年武汉的甲、乙级写字楼租金增长乏力，入住率提升缓慢，有效市场供应少，销售情况不容乐观。”　戴德梁行武汉分公司研究部经理彭博用这样一句话总结了2006年的武汉写字楼市场。

统计表明，武汉各类写字楼新增供应量在1996年至2005年十年间接近380万平方米，而在上海、北京、广州等城市，近几年每年的供应量就超过百万平方米，而租金和入住率远高于武汉的水平。　　

需求不足皆因经济水平有限

武汉写字楼市场冷淡的主要原因还是缺乏强力的刚性需求支撑，彭博表示，写字楼市场对城市经济发展水平及方式都有很大的关联性和依赖性，客观来说，武汉经济水平与一线城市存在差距，而城市吸引力从某些方面也落后于成都、天津等同等二线城市。例如进驻武汉的世界500强企业约60家，而进驻成都的已经超过100家，这也是写字楼市场发展缓慢的主要因素。

另外，由于土地、建筑及配套成本支出巨大，资金回收周期较长，写字楼开发门槛较高，对于自有资金、融资渠道乃至后续的服务管理水平要求甚高，当前武汉市场，无论是销售价格还是销售速度都不是很理想，这也造成写字楼发展水平停滞不前的原因。

目前来看，武汉甲级写字楼最大的客户是外资公司和外地的公司，而本地的公司只占到13%的水平。外资公司占到32%，外地公司占到55%。所以武汉写字楼市场更多未来需求拉动还是需要本地企业的发展。

大多数时候，企业购买或租赁写字楼的主要动力不是来自办公的需求，而是来自于对企业品牌形象塑造的关注和追求。写字楼的品牌暗示的是企业的品牌，是入驻企业的名片，当本地企业发展规模达到一定程度，进入品牌发展战略阶段，这种需求就会在写字楼市场发展中得到充分体现。